Nueva regulación del crédito hipotecario. Novedades relevantes.

La nueva ley pretende, ante todo, dotar de una marco jurídico estable al crédito hipotecario,  en materia de clausulas abusivas y transparencia, tras las vicisitudes acaecidas con ocasión de la crisis ecónomica.

Ámbito de aplicación.

Esta   Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito Inmobiliario, resulta  aplicable solo a las personas físicas,  ya sean prestatarios o garantes,  en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial,  construídos o por construir. Sean o no consumidores.

 Respecto a los contratos anteriores a su entrada en vigor, se aplicará a las novaciones o subrogaciones de contratos preexistentes  suscritas posteriormente, y a las cláusulas de vencimiento anticipado de contratos anteriores cuyo vencimiento no se haya producido con anterioridad a la entrada en vigor de la LCCI;  el 16 de junio de 2019.

El Acta previa notarial y el test.

La entidad financiera debe, al menos diez días naturales antes de la formalización del contrato, entregar  la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) –  la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), una copia del proyecto de contrato, información de los gastos que corresponden al prestamista y prestatario, las condiciones de los seguros de daños sobre el inmueble o en garantía del cumplimiento que en su caso se exijan por el prestamista para la concesión del préstamo, y la advertencia del prestamista de que el prestatario ha de recibir asesoramiento personalizado del Notario en los préstamos formalizados en escritura pública.

El interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo.

Al menos un día antes de la autorización de la escritura, el prestatario comparecerá ante  Notario, para que,   por acta notarial,  conste el cumplimiento de los requisitos legales, la resolución de las  cuestiones planteadas por el prestatario, su debido asesoramiento por el Notario, y que, en presencia del mismo,  ha procedido el prestatario a responder a un TEST en relación con lo expuesto.

El acta no tendrá coste alguno.

Limitaciones en el vencimiento anticipado, en el interés de demora, y en el tipo de subasta.

 El prestatario pierde el derecho al plazo y se produce el vencimiento anticipado si se encuentra en mora el pago de una parte de capital o de los intereses, siendo la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalente:

1. a)  al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo.

Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

1. b) al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo.

Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

En ambos casos, es necesario, que en todo caso, el prestamista haya requerido el pago al prestatario, concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole  que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

Este régimen, de vencimiento anticipado, será tambien aplicable a los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta ley, siempre que este se produzca  con posterioridad, vigente la nueva normativa.

El interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible.

  El tipo de subasta ha de ser coincidente con el valor tasación en todo caso, debiendo ser igual para la venta extrajudicial, ante notario, y para la ejecución directa, en sede judicial.